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红线不断,2021最大的风险……

[作者:佚名  来源:大猫财经  时间:2021/1/7 8:27:35  阅读:44次][字体:字体颜色]

 

2021年房价还能涨多少?

社科院的预测是:今年商品房均价差不多要涨5%,这预测听听就好了,平均涨幅只能是个参考,有些地方房价咔咔掉,没多少人买,还有些地方根本控制不住,一年涨30、40%都正常。

比如说广州,就有不少业主商量好了开始抱团涨价。他们“师承”深圳的大湾区明珠,怎么拉群、怎么提价、怎么跟中介沟通,那真是有组织有纪律,一晚上涨几十万都是小意思。

再比如说上海,最近也出现了堪比深圳的摇号热潮,别看外面寒风凛冽,但不少总价千万起步的“豪宅”还是会被抢个精光,看房的人太多了,以至于售楼处都不得不关门谢客——

在虹口区,有楼盘认筹率高达441%,甚至有人连房都不看就豪掷350万认筹、千人摇号那都是小意思,房子不够分的,再接待新客户也没有意义了。

相比之下,北京人民的视线则更聚焦于学区房。

在海淀知春里这边有一个61平米的两居室就很典型,12月24日的时候挂牌价还是680万,隔天就涨到了720万,一晚上就涨了40万,本来冬季二手房一般都是淡季,但今年海淀学区房的行情就很火爆,几百万上千万的房子,几乎是挂出一套卖一套,跟抢也差不多了。

这也难怪,在如今这个全球放水的大背景下,有跑赢通胀潜力的资产都在涨价:一线城市的房子、茅台、好公司的股票,曾被巴菲特说的一文不值的比特币都涨到3万美元一个了。

房价苦乐不均,但是从上层来看,收紧的态势已经不需要再多说了,房地产商三道红线压头,对银行更狠。

在2020年的最后一天,央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产***集中度管理制度的通知》。给房企的红线不过三道,等到了银行这直接翻番,成了十道红线了——

考虑到银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,通知给银行房地产***占比上限和个人住房***占比上限设了五个档位。

像工农中建交、国开行和邮储银行这些大家伙就不说了,体量大、钱又多,两个指标可以放宽限度,分别设在40%和32.5%;

中资中型、小型银行和非县域农合机构则以此类推,逐级递减;

至于县域农合机构和村镇银行就得自求多福了,拼规模干不过国有大行,互联网存款这个揽储的“香饽饽”又给掐了,又缺钱又缺业务,只能把指标定到最低。

就算是这样,也还是有不少大行“踩线”,光是在六家国有大行里,就有工商、建设、邮储和中国银行这四家踩了个人住房***占比的红线,其中建行和工行还超过了规定的房地产***占比上限。

不过也不是没有解决办法,政策规定,超出上限两个点以内的银行,有两年业务调整期;超出两个点以上的,有四年调整期——踩线的银行,照这个整改就行了。

为啥盯着房贷呢?这里面还有什么风险吗?

这两年,光是银保监会的郭树清就喊了几次话:房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

从目前的形式来看,这句话还真不是空穴来风。

如今困扰大多数人的房地产,本质上是个货币问题。

从08年开始,咱们祭出了一系列宽松货币政策,虽说这能对冲金融危机、保增长,但也催生了市场的举债热情;

热钱越多、房价涨得越快,银行又会更热情地推动房地产***的下发,这就启动了房价上涨的开关。

2008年是第一波,棚改货币化安置是第二波,房地产去库存是第三波,这么几轮下来,早早加上杠杆的人不仅在债务压力越来越小,还挤上了房价飙升的快车,身价越来越高。

在这些人生赢家的调侃和“自嘲”中,甚至衍生出了多年来为人津津乐道的段子——

暴富效应搞的全民买房,榨干6个钱包也要上车,结果就是房贷规模越来越大,截止去年9月末,人民币房地产***余额48.83万亿元,其中个人住房***余额就占去了33.59万亿元,确实是个很夸张的数字。

放在经济好的时候没啥问题,但现在全球经济增速日趋放缓,疫情还解决不了的情况下,大家的收入普遍下滑,刚性的利息支出、对制造业***和消费的挤压、对人口及生育的负面影响接踵而至,过去不是问题的问题现在也成了问题。

接下来怎么办呢,是继续放任雪球越滚越大、把越来越多的人绑上车,还是在做出釜底抽薪的艰难抉择?从政策看,方向显然已经很清晰了。

这么谨慎也是有道理的,因为压力不仅仅存在于国内。

今年疫情以来,萎靡不振的各大经济体都在卯足了劲放水。

永远都走在复苏路上的欧洲就不说了,先是带头搞起了负利率,紧接着就打着各种旗号扩表;美联储更夸张,仗着美元的国际地位,干脆祭出了无限量QE的大招,这边印钱、那边发钱,好不快活。

这么干实在是太省事了,于是就有人跳出来倡议——主权国家能发债是本事,缺钱了印就好了,就算是最后还债压力大了,还可以搞负利率。

这样的讨论在国内没翻起啥波浪,但在国外还有不少拥趸,为啥会这样呢?因为照以往的经验来看,美联储的阔绰手笔总能找到别人替他买单。

比如说08年次贷危机爆发之后,美联储出手救市,咱们和不少经济体也紧跟着出台了不少刺激计划——从某种意义上就是被剪羊毛了,毕竟咱们是美债真正意义上的大买主。

不过这也是没办法的事情,金融霸权向来是硬实力的延伸。考虑到当年咱们经济结构对外贸的依赖程度,这个亏还是不得不吃的。

但这么做是有很大隐患的,一方面救市催生出更多机构大而不倒的错觉,另一方面贫富差距也在不断加剧、财富向占比极少的巨富阶层聚集,资源错配,问题日渐棘手。

普通人就惨了,买不起房、生不起娃、辞不起职,说白了就是全世界人民替他们打工还债、供他们住大house开空调吃一美元炸鸡。

更麻烦的是债务膨胀背后隐藏着的危机。

在经济顺风顺水的上升期里,资产价格蹭蹭蹭地涨,随便加上杠杆就能以小博大,可一旦风向又变,资产缩水、银行抽贷、信用塌缩,这就进入到了债务螺旋的危机之中。

现在情况也挺微妙了——

早在多年之前,咱们就一直对负利率嗤之以鼻。就算是在疫情期间出台了不少刺激政策,但现在也在逐步考虑如何退出,货币政策也一直处于相对的审慎状态,与欧美可谓是形成了鲜明的对比。

底气当然是有的。

现在来看,外贸依然是拉动经济的三驾马车之一,这几年内循环被提及的次数也不少。无论是粮食、工业还是消费,国内的市场和纵深足够广阔,先不说未来可能仍会持续的贸易冲突,新时代背景下的均衡发展也算是应有之义吧。

虽说国内经济恢复的势头不错,但地产总归是现下第一个要按住的风险,不能跟以往一样跟着大水漫灌,不然去了多年的杠杆一夜之间就能重新加回来,后果可能很严重,这是咱们万万接受不能的。

 


 

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